부동산 가격의 급격한 하락으로 인한 경제 불안에 대응하여 정부에서는 23년 1월부터 단계적으로 부동산 규제를 완화하고 있습니다. 23년에 완화된 부동산 규제를 정리하여 간단하게 살펴보겠습니다.
부동산규제지역 해제
23년 1월 5일부터 서울의 강남구, 서초구, 송파구, 용산구를 제외하고 전 규제지역이 모두 해제되었습니다. 이 4개 구는 여전히 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역, 분양가상한제가 적용됩니다. 그 외 서울과 수도권은 전부 부동산 규제지역이 해제되면서 비규제지역이 되었습니다.
전매제한 대폭 축소
22년까지 부동산 규제 속에서는 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용되었습니다. 23년 4월부터는 부동산 규제 전격 해제로 인해 아래와 같이 전매제한이 완화됩니다.
수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월 전매제한이 적용됩니다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월 전매제한이 적용됩니다. 그 외 지역은 전매제한 자체가 폐지되었고 소급 적용이 가능하여 규제가 대폭 완화되었습니다.
만약 3년 전에 분양받은 아파트가 전매제한 10년이고, 23년 기준 당첨자발표일로부터 3년이 지났다면, 이번에 완화된 전매제한이 적용되어, 전매제한을 이미 3년을 채운 셈이므로, 전매제한 없이 매매가 가능해집니다. 그동안 전매제한에 묶여서 매물로 나오지 않은 단지들이 부동산 시장에 나오게 됩니다.
예를 들어, 북위례 4,000가구는 전매제한 8년이었는데, 3년으로 완화되면서 올해~내년부터 매매가 가능합니다. 과천 푸르지오 벨라르테, 푸르지오 오르투스 등 단지들도 전매제한 3년이 적용되면서 올해~내년부터 매매가 가능해집니다.
수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지
21년에 수도권 분양가 상한제 주택이 당첨되면 실거주 의무가 부과되었습니다. 분양가에 따라서 입주 가능일부터 2~5년간 거주해야 합니다. 수도권 분양가 상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무가 폐지됩니다. 실거주 의무 폐지는 주택법 개정 이전에 실거주 의무가 부과된 경우에도 개정 법률을 소급하여 적용하게 됩니다.
둔촌주공 분양아파트는 실거주 의무 2년으로 청약이 시행되었지만, 주택법 개정된 후 소급 적용 대상이 되기에 실거주 의무가 사라집니다. 다만, 실거주 의무 폐지는 「주택법」 개정사항인데 23년 4월부터 시행하려고 했으나, 5월까지도 아직 국회에서 통과되지는 못해서 시행되지는 못하고 있습니다.
중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
원래는 HUG 중도금대출 보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원이었는데, 22년 11월 12억원으로 금액이 상향된 바 있습니다. 이번에 분양가 상한선 12억 기준도 풀렸습니다. 또한 인당 5억원까지만 가능해서 5억원을 넘는 경우에는 자금 조달에 어려움이 있었는데, 인당 보증 한도도 폐지되었습니다.
23년 3월 20일부터 부동산 규제 완화로 이러한 대출금액 제한이 사라졌습니다. 이제는 모든 아파트에 중도금 대출할 수 있고, 인당 여러 건 중도금대출 받을 수 있습니다. 또한 중도금대출 규제 폐지 소급 적용이 가능하여 둔촌주공 전용 84형(34평)이 분양가 13억원이어서 중도금대출이 안 나왔었는데, 소급 적용이 되어 중도금 대출을 받을 수 있게 되었습니다.
특별공급 분양가 기준 폐지
과거 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과 주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있었습니다. 그래서 다자녀 특별공급은 소형평수밖에 분양이 되지 않았습니다. 23년 2월 28일부터 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지하여 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선되었습니다. 방배, 청담, 반포 등에서 청약이 예정되어 있는데, 여기서도 특별공급이 나오고 중도금대출도 가능합니다.
1주택 청약 당첨자 기존 주택 처분 의무 폐지
청약 당첨 시 1주택자는 기존 주택 처분조건으로 당첨되었는데, 기존 집이 안 팔려서 입주 못하는 1주택자 처분조건이 없어집니다. 과거 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약에 당첨된 경우에는 기존 보유 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분해야 했는데, 23년 3월부터 청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무가 폐지되었습니다. 1주택자 청약 시 기존 주택 처분조건 폐지 소급 적용이 가능합니다.
무순위 청약 자격 요건 완화
23년 2월부터 일명 '줍줍'이라고 불리는 무순위 청약도 규제가 완화되어 유주택자도 가능합니다. 무순위 청약자격 요건 중 '무주택 요건'을 폐지하였기 때문입니다. 따라서 유주택자도 무순위 청약을 받을 수 있고, 중도금대출 기준이 폐지되고 인당 중도금대출 한도도 없어져서 다주택자여도 2건이든, 3건이든 청약을 받을 수 있고, 중도금대출이 가능합니다. 중도금대출은 DSR에 포함되지 않기 때문입니다.
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